阿拉上海滩开埠之后，大清国官方允许外商居住、贸易，外商就要觅地建屋，由此形成了上海滩房地产生存、发展的大气候，这是现代人的理解，也符合历史原貌。

侬上海道台与伊英吉利国驻沪领事经过长达二三年的谈判，议定了《租地章程》统称的《第一次租地章程》，确定了永租制和租地手续、租地范围，并制定了与之相关的租地契约道契。

永租制为洋人们在阿拉上海滩获得土地永久使用权打开了大门，从而为上海滩近现代房地产业的兴起、发展创造了必要的条件。

可是当时的大清政府恐惧洋人滋事，而英吉利国人也顾忌在居留地内与华人共居，所以《租地章程》处处表现出“华洋分居”的原则。

于是英吉利过租界当局相应地规定了土地房屋不得租与华人，同时为抑制英吉利国人土地野心的膨胀，使其无利可图，又规定了租得土地不得加价转让，如不按规定用途建房，政府即将土地收回。

可是不过是一纸空文，而这些都显示阿拉大清国政府对西方列强有心无力的抗拒态度。

上海滩开埠后，中外贸易、埠际贸易、交通运输、金融业等等迅速发展，形成了对房地产市场的迫切需要。

而小刀会起义的历史大事件则成为了恰当的催化剂，在这之后数以万计的华人进入租界，造成了空前高涨的房屋需求。

洋商们则趁机大造木屋出租给华人牟利，冲破了《租地章程》有关“华洋分居”的规定，成为阿拉上海滩房地产业发生的契机。

辰光到了咸丰四年、公元一八五四年，英吉利、美利坚、法兰西三国领事擅自修订《租地章程》统称《第二次租地章程》，删改了一切有碍于资本主义房地产经营的条款，从此，房地产市场就毫无阻碍地兴起。

洋人外商把房地产投机买卖、出租、抵押贷款、发行股票等等一套资本主义经营方式逐一引进到了上海滩上头，因此上海也就成为中国近代房地产业的发祥地。

辰光又到了咸丰三年至同治二年、公元一八六三年期间，这一时期则是阿拉上海滩房地产业起步时期。

刚刚开始的辰光，阿拉上海滩上头的房地产业务大多数由从事贸易的外商洋行兼营或私人经营，直至同治九年左右才出现专业性的房地产商。

而到了民国年、公元一九一四年洋人房地产商已达三十家。除专业公司外，经营房地产的遍及各行各业，其中金融业、建筑业、律师、会计师、建筑师因与房地产关系密切，尤多兼营。其他宗教、社团等，也以经营房地产收益作为经费主要来源之一。

洋人们在上海经营房地产业务，依仗不平等条约的庇护，不受中国法律的约束。

每当华人与洋人侨民、商行在房屋、土地问题上发生诉讼纠纷纠葛的辰光，洋人们倚仗着有领事裁判权保护，往往有恃无恐。即使在会审公廨审理，也由外国领事说了算，华官无实权。

此外最为关联上海滩房地产经营活动的是，所谓洋人房地产经营者还在租界统治机构中拥有相当权势，当租界扩张，越界筑路以及市政建设拓展之时，首先闻讯而动，从中得益的就是外国房地产商。

洋商勾结租界当局圈地贱买，触目惊心，尤其是早期为最多。

有的业务如“道契挂号”，就是西方列强强加给阿拉大清国的屈辱的不平等市场规则之一，而且它深刻的影响到了近代上海滩房地产的历史发展进程。

所谓道契，就是讲用外国人名义租地取得道契，再出权柄单给华人买主，然后可以直接以外国人方可租地的特权，而纯以外国人身份赚钱。

此外所谓“代理经租”就是利用洋行权势吓唬租户，为华人业主包收租金的无本生意。

另外，洋人房地产商在资金运用上还受到其本国金融业的支持。华人房地产业，一部分大业主拥有大量的产业，但多数委托洋人经租，除收租外很少其他经营，华商房地产企业数量不少，但规模小，分散，又无特权，不能与洋商抗衡，虽然也出过几个“房地产大王”，但与洋商比，只是小巫见大巫。

由此看来，伊洋人房地产商在租界存在的一百年中凭借远非公平竞争的市场机制，始终占据房地产业主导地位。这就是半殖民地、半封建社会中，被租界特权扭曲的市场经济体制房地产业真实的历史面貌。

阿拉上海土地管理体制、管理手段，也随着房地产市场兴起、发展而变化。开埠前，土地产籍、发证由县署掌管，管理的目的是收取田赋。日常土地买卖、典押等事务仅由最低级的、不入正式官制的乡官地保、图董、册书等代表官方出面办理。

阿拉上海滩开埠后，洋商“永租”土地变成涉外事务，因此改由高级地方官府道台管理，后因租地业务频繁，在道台下设专职管理机构会丈局。同时管理手段也随之改善，如道契附有相当明晰的地块图。

民国十六年上海设市后，成立了专业化的土地局，所发土地执业证、土地所有权状，每证均附详细地形图，改变了旧有契证没有地形图，单、地面积多有出入的缺陷。

对土地权益的转让，在地契上做过户批注，或调换地契，改变了旧时只换粮串户名，不换地契户名，或者将原契割裂分执等简单做法，防止了旧时地契真伪莫辨等弊病。凡此种种，对于近代上海房地产市场正常发展具有相当重要的作用。

近代上海房地产业的兴衰，与国内、国际局势变幻紧密相关。清末民初，国内战乱频繁，而上海租界相对比较安定，大批难民涌入租界，不仅为房地产提供了需求的市场，而且豪绅大户带来了大量游资，也给房地产业的发展创造了条件。

大清国近代华人经营房地产就是在这样背景下产生的。在第一次世界大战前，华人投资房地产大多数限于个人置产收租。（未完待续）